Il Fatto Quotidiano, 11 maggio 2026
A Roma si contano 25 nuovi studentati privati in fase di progettazione, costruzione e apertura. Sembrerebbe una bella notizia, se non fosse che,ad analizzare meglio quadro la Capitale sta emergendo come la nuova frontiera dell’estrazione di rendita e della speculazione immobiliare e finanziaria, proprio attraverso lo student housing. Si tratta infatti perlopiù di residenze private ‘all inclusive’ con costi molto alti, anche quando beneficiano del contributo pubblico del Pnrr.
A fronte di circa 213.000 iscritti agli atenei romani e un fabbisogno stimato di 80.000 posti letto per studenti fuorisede, l’offerta pubblica garantita dall’ente regionale per il diritto allo studio Lazio DiSCo, con 13 residenze proprie a Roma, ammonta a soli 2.376 posti. Quella degli atenei è praticamente inesistente: solo La Sapienza ha posti propri, ovvero 240 della Residenza Luca Serianni destinati agli studenti della Scuola superiore di studi avanzati. Nuove residenze pubbliche sono in programma (in via Palestro, via Osoppo, a Pietralata, all’ex Mira Lanza e a Santa Maria della Pietà), ma produrranno meno di mille posti. Intanto gli atenei pubblici si avvalgono soprattutto di posti privati convenzionati; sono 217 i posti privati convenzionati con Lazio DiSCo.
Le università private e cattoliche, dal canto loro, possono contare su un’offerta leggermente più ampia (circa 650 posti nelle residenze per cui è stato possibile trovare i dati). Vi è poi la galassia dell’offerta privata di grandi operatori come Camplus e Campus X, e quella dei collegi di merito, religiosi e pensionati universitari, anche convenzionati con Lazio DiSCo e gli atenei pubblici e privati. Ma il panorama dello student housing romano sta cambiando rapidamente, con l’ingresso di nuovi attori finanziari, anche assistiti dai fondi del Pnrr destinati alla misura per incrementare gli alloggi per studenti.
La zona di Ostiense-Marconi è quella a più alta densità di nuovi studentati privati: il progetto per gli ex Mercati generali, approvato a luglio scorso dall’Amministrazione e contestato dagli abitanti, prevede la realizzazione di dieci nuovi edifici per 2056 posti, a canoni tra 500 euro a posto letto e 1050 euro al mese senza IVA, e ricavi a partire da 32 milioni di euro l’anno grazie alla concessione dell’area pubblica. La destinazione è turistica-ricettiva: si tratta in effetti di un albergo, nonostante il progetto sia raccontato come uno studentato. Poco distante, in Via Pigafetta, di fronte alla sede del Dipartimento Patrimonio e Politiche Abitative del Comune di Roma, è in costruzione un grande complesso di circa 13.000 mq a destinazione mista che prevede 314 posti per studenti e 117 unità abitative. Ancora, in Via Ostiense 169, è iniziata la costruzione di uno studentato Camplus che beneficia di oltre 12 milioni di euro del ‘quinto bando’ in attuazione della Legge 338/2000 per la realizzazione di alloggi per studenti. Insieme a Paemia Reim Italy SGR e a Cassa Depositi e Prestiti, Camplus ha lanciato i fondi “Camplus Sviluppo” e “Camplus Long Term”; il portafoglio iniziale include investimenti per complessivi 78 milioni in progetti che in includono uno studentato in Via Ostiense. In Viale Marconi aprirà uno studentato gestito da Joivy in un edificio di Fabrica SGR, che fa capo a Caltagirone –forse lo stesso dove Unione Inquilini sta seguendo gli sfratti di alcuni abitanti. In Viale Trastevere Invimit ha affidato a UniCampus la gestione di un nuovo studentato che sarà realizzato in un’ex sede di Inps. Il Pnrr ha finanziato due studentati, in Viale Marconi e in Piazzale del Caravaggio, per 45 posti il primo e per 41 il secondo, questi ultimi gestiti da Immuni srl, in un edificio di proprietà ancora di Fabrica SGR.
Anche il quadrante est della città è interessato da numerose nuove realizzazioni: lo studentato in costruzione in Via Partini a Casal Bertone, finanziato da Barings con Savills e lo studentato all’ex Cinema Impero a Torpignattara. Accanto a quest’ultimo la società Avana spa ha presentato un progetto per 253 posti, ammesso al bando Pnrr del 2024, che potrebbe passare nel canale CDP.
Per scongiurare il rischio di non raggiungere il target Pnrr (misura M4C1) quest’ultimo è stato infatti ridotto a 30.000 posti letto, da realizzare entro il 15 luglio 2026. È stato poi introdotto un investimento da 599 milioni di euro per un nuovo bando, affidato a CDP e pubblicato il 20 gennaio 2026. Chi era già nel bando MUR e non riesce a rispettare i tempi è stato dirottato verso il bando CDP. Tra i progetti che hanno rinunciato al bando Pnrr e che potrebbero rientrare in quello di CDP (si tratta soprattutto di nuove costruzioni) nel quadrante est di Roma troviamo quelli con il maggior numero di posti: uno studentato da 600 posti della società Battersea, il ‘Green Valley Student House’ da 107 posti, il T Campo Tor Vergata, un nuovo edificio per 253 posti accanto al Campus X Tor Vergata da 1500 posti, 500 dei quali finanziati con oltre 11 milioni di euro con un bando Pnrr del 2022, nonostante la struttura, di Fabrica SGR, sia stata inaugurata nel 2010. Ancora, a San Pietro è iniziata la costruzione di uno studentato da 410 posti, finanziata da Techbau.
Analizzando i soggetti promotori dei nuovi studentati, il quadro che emerge è quello di una progressiva finanziarizzazione dell’abitare studentesco, usato come laboratorio per l’ingresso di fondi immobiliari nazionali e internazionali anche nel marcato dell’edilizia ‘sociale’, di cui lo student housing fa parte. Da Hines a Barings, passando per Invimit e Cassa Depositi e Prestiti, i fondi usano i progetti immobiliari come prodotti finanziari da cui ricavare rendimenti alti, garantiti da fondi pubblici e da un quadro normativo di progressiva deregolamentazione urbanistica. Se in termini quantitativi i risultati del Pnrr sono stati molto deludenti, sul fronte dell’edilizia tre provvedimenti (DL 18/2024, DL 160/2024 e DL 19/2026) hanno introdotto tra il 2020 e il 2024 ‘semplificazioni’ estreme per i progetti, quali incrementi volumetrici del 35%, in deroga alle norme comunali e senza obblighi di realizzare un piano attuativo preventivo (lo strumento con cui vengono pianificati i servizi) nel caso di nuove costruzioni. Assoimmobiliare ha già chiesto “l’estensione e la stabilizzazione del regime Pnrr”.
Le risorse pubbliche per gli studentati privati a Roma ammontano complessivamente a 140 milioni di euro: 30 milioni di euro per tre interventi finanziati con il V bando (di sui solo 3,4 milioni per uno studentato pubblico di Lazio DiSCO a Santa maria della Pietà), 23 milioni di euro Pnrr erogati a Camplus e Campus X nel 2022, 60 milioni di euro Pnrr per interventi confermati con il bando Pnrr del 2024 e circa 30 milioni di euro per quelli che potrebbero rientrare nel bando CDP. Sono fondi pubblici destinati quasi interamente a strutture private, alcune già esistenti, per posti locati a canoni di quasi-mercato. Di più, i posti privati convenzionati realizzati con il Pnrr sono pagati due volte: lo Stato paga la ‘realizzazione’ degli alloggi mentre Lazio DiSCo copre la parte del canone Pnrr (circa 700 euro per una singola) che supera i quelli applicati agli studenti nelle gratulatorie per il diritto allo studio. Il tutto in assenza di un sistema di monitoraggio e coordinamento tra Ministero, enti regionali e operatori privati.
Parallelamente, stanno aumentando gli annunci su piattaforme digitali come Spotahome, Uniplaces, Spacest, HousingAnywhere, Erasmus Play, specializzate negli affitti a medio termine (tra 12 e 18 mesi) a canoni più alti di mercato nei quartieri semicentrali, a tradizionale vocazione residenziale e studentesca. Secondo i ricercatori Filippo Celata, Barbara Brollo e Gianluca Bei il numero di annunci su queste piattaforme nella Capitale – circa 7.000) è ancora contenuto rispetto ad altre città, ma è in rapida crescita.
Nell’arco di un solo anno (inizio 2024-fine 2025) i canoni di locazione in alcuni quartieri semicentrali e semiperiferici a Roma, zone a vocazione residenziale, sedi di università, di nuovi studentati privati e di un’offerta di case sempre più mediata dalle piattaforme, i canoni di locazione sono aumentati vertiginosamente: tra i quartieri analizzati Ostiense (+20,9%) e Pigneto (+15,4%) registrano le variazioni più elevate, seguite da San Paolo (+14,5%), San Lorenzo (+14,3%) e Pietralata-Tiburtino (+13,8%).
Il processo di gentrificazione, ora anche nei quartieri semiperiferici, è anche l’esito di una politica urbanistica locale che sta usando questa leva per attirare capitali privati e assicurare la redditività degli investimenti immobiliari. Sul lato delle politiche pubbliche, infatti, il dato più rilevante è l’assenza, nel quadro normativo romano e laziale, di qualsiasi meccanismo sistematico di redistribuzione delle plusvalenze realizzate con l’estrazione di rendita attraverso l’attività l’edilizia privata. La giunta comunale PD sta di fatto assecondando i processi di finanziarizzazione della casa: insieme all’invasione di studentati privati, la modifica delle norme tecniche di attuazione per rendere ‘flessibile’ il Piano regolatore, l’assenza di regolamentazioni degli affitti brevi e di medio periodo, la vendita dell’edilizia residenziale pubblica nelle aree centrali (sono 3.963 le case popolari nel Piano di alienazioni) la bassissima previsione di quote edilizia residenziale sociale (ERS) obbligatorie nelle trasformazioni urbane, perlopiù in zone periferiche, stanno rendendo Roma una città per ricchi.
